投稿者: admin_11thicwl

マンションの共有持分を高額で売るためのコツ

全員が協力して売却するのが一番良い方法です

夫婦や親子、兄弟などで一緒にマンションを購入し、名義人が複数いる状態のマンションを抱えている人も多いかもしれません。
このような場合に、共有持分をできるだけ高く売りたいと考えている人も多いことでしょう。
マンションの共有持分を売却する方法にはいくつかの方法があるため、それらの特徴をしっかり把握することで、高額での売却につながります。
最も高額で売るためのコツとしては、なんといっても共有者全員が協力してマンションの全体を売却することです。
全員が一括売却に同意をしている場合には、売買契約や所有権移転登記をみんなで協力すれば、単独所有の場合とそれほど違いはありません。

仲介会社との話し合いや金額交渉等において、売却活動の窓口に誰がなるのかその代表者を決めておくのが望ましいです。
マンションの売却に成功したらその金額から必要経費を差し引いたお金を、共有持分の割合に応じて分配して登記を済ませれば全てが完了します。

自分の共有持分だけを高額で得るためには

場合によっては他の名義人がマンション全体の売却に応じない可能性も考えられるでしょう。
1人でも同意が得られなければ、全体の売却は難しくなります。
このような場合には自分の共有持分だけを売却することになりますが、その際に一番有効な方法は、自分の持分を他の共有者に売却することです。
金額設定さえ間違えなければ、お金を受け取り登記の協力をするだけで終わります。
場合によっては共有持分を売却したいのにもかかわらず、なかなか他の名義人と連絡が取れない、交流さえもなく手がかりもないという場合には、どうすれば良いのか途方に暮れてしまいます。
このような場合には、自分の共有持分を専門業者等の第三者に売却するのが一番です。
他の名義人に自分から連絡を取る必要もなく、専門業者に買取をお願いすれば、

スピーディーに現金化が可能となります。
この場合にはマンション全体を売却する場合と比べ、かなり値は落ちてしまうかもしれませんが、自分ではどうにも動くことができないといった場合には有効な手段と言えるでしょう。

まとめ

共有名義のマンションの処遇に現在困っている人は多いかもしれません。
他の名義人との合意形成が整うことなく、売却できなかったり賃貸に出せなかったりする場合には、どうにも動くことができなくなってしまいます。
住んでもいないのに修繕積立金や固定資産税を支払わなければならず、持ち分に見合う収益がない状況が続いてしまいます。
このような場合には、マンションの共有持分を高額で売るためのコツを把握して、スピーディーに動くことが求められます。
できるだけ高値で売却できるように専門会社の力も利用しましょう。

マンションの共有持分割合の確認方法

登記簿を使って確認する方法

マンションを相続した場合は特に、共有持分が不明であるケースが多いです。
所有している共有持分割合が判明しないことには、賃貸契約・売却やリフォームといった手続きが難しくなります。
詳細が分からないまま放置すると、相続を繰り返した際により分かりにくくなるため早めに確認することが大切です。

登記簿を取得することで、共有持分割合が確認できます。
共有名義人の名前と、その共有持分が記載されている書類です。
記述されている部分は権利者その他の事項という箇所であり、住所と持分の割合の数値と氏名といった順で記されています。
登記簿自体は法務局の窓口で取得できる他に、郵送やホームページからの申請で取得することも可能です。

相続からさほど時間が経過していなくて、登記が完了していない場合は遺産分割協議書を確認すると良いでしょう。
通常は遺産分割協議書は、相続人がそれぞれ所持していることがほとんどであるため手持ちの書類を確認してみてください。

固定資産税通知書を使って確認する方法

マンションの共有持分割合を知りたい場合、固定資産税通知書を使って確認することもできます。
固定資産税通知書とは税金の支払い義務の生じる人に対して、納付すべき額や支払い期限を通知するために送付される書類のことです。
税金を算定するにあたって、不動産の評価額が必要となりその金額も一緒に記載されています。
不動産を所有している人が、その土地の市区町村の自治体から送付されてくる書類です。

なお書類の中には評価額が記載されているものの、共有持分の細かい割合までは示されていないため注意が必要です。
加えて固定資産税通知書は、共有者の中でも代表となる方にしか送付されない点もよく覚えておきましょう。

自分が代表者ではない場合は連絡を取るか、もしくは自身で取得するようにします。
ただ細かく正確に把握するのであれば、登記簿を取得した方が確実です。
持分割合によって、マンションの場合は特に物件に対してできる行為が異なるため早めに確認しておくことが大事になります。

まとめ

共有持分割合を細かく、正確に把握するのであれば登記簿を取得する方法が確実です。
法務局の窓口で直接申請するか、郵便もしくはホームページで申請することでも入手可能です。
登記がまだの場合は、遺産分割協議書を見ることでも確認できます。
マンションの場合は特に共有持分割合によって出来ることが変わってくるため売却や賃貸契約、リフォームなどの管理行為を手掛けたい場合は特に自分の割合を確認しておくことを強くおすすめします。

マンションの共有持分割合で変わるできること

共有持分割合が半数を超える場合にできること

マンションの共有持分の割合が過半数を超えている場合、管理行為を行うことが可能です。
法律により過半数が必要であると定められていますが、ここで注意したいのは半数を超えていないといけない点です。
たとえば相続人が二人居て、それぞれ二分の一ずつ共有持分を有している際はもう一人の同意を得る必要があります。

具体的な管理行為として挙げられるのは、賃貸物件としての短期間限定の利用と資産価値を高めるためのリフォームおよびリノベーションの2種類です。
共有物の性質に変化を与えずに収益を上げる行為も、管理行為に含まれるとされているため賃貸物件の利用が含有されます。
土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内の賃貸であれば可能です。
この条件内でありなおかつ一時使用目的による賃貸借契約が明確と判断されれば借地借家法が適用されず、すなわちこの適用されない状態が共有不動産の性質の不変と法的に判断されます。

資産価値を高めるためのリフォームや、リノベーションも過半数の共有持分があれば可能です。
築年数が古くて床が抜けそうな物件を、新築に近い状態まで修繕すれば現状維持の範囲を超えるとされます。

共有持分の割合にかかわらず全員の同意が必要な行為

共有持分の所持する割合にかかわらず、全員の同意が必要なのが変更行為です。
変更・譲渡などの取引上の処分行為に分類されるもの1つに、建物の解体が挙げられます。
建て替えおよび解体は、共有者全員の同意を得る必要があります。
たとえ相続した物件の劣化が酷くて倒壊しそうであり、近隣からのクレームや行政からの勧告があったとしても、同意せずに解体するのは良くありません。
状況によっては、事後報告であってもそういった事情なら仕方がないと共有者に理解してもらえる可能性もありますが、後からリフォームするつもりがあったり思い入れがある他の共有者に責められたりとトラブルの種になるため注意が必要です。

賃貸物件として、長期間利用する場合も全員の同意が必要となります。
土地は5年、建物は3年を超える際には共有者への権利に対しての影響が大きいと民法で考えられているからです。
同様に共有持分ではなく、共有不動産全体の売却は管理・処分行為に該当するためこちらも全員の同意が不可欠となります。

まとめ

マンションの共有持分の割合が過半数を超えている場合は、管理行為に値する部分に関して行動可能です。
土地に関しては5年以内、建物は3年以内であれば賃貸利用が可能であることと、資産価値を高めるリノベーションができることを覚えておきましょう。
一方で建物を解体・建て替えたり物件全体を売却する行為は、共有持分の割合がどれだけ多くても共有者の全員の同意が必要となります。
事後報告ではなく、必ず事前に相談してから実行するようにすることが大切です。

マンションの共有持分割合の決め方

共同出資でマンションを購入する際の共有持分の決め方

夫婦や親子での共同出資でマンションを購入した場合、共同持分の割合は当事者同士の話し合いで自由に決めることができます。
しかし、共同出資で共有不動産を保有する際の持分の割合は、一般的に出資額に応じて決めます。
例えば、夫婦で3,000万円のマンションを購入するケースにおいて、1,000万円の頭金を妻が用意し、夫が残りの2,000万円をローンで返済していく場合の共有持分は夫が2/3、妻が1/3とするのが一般的です。
夫と妻の持分をそれぞれ1/2にすることも可能ではありますが、出資額と共有持分の割合が合わない場合、その差額が贈与されたと見なされてしまいます。
このケースでは夫から妻へ500万円の贈与があったと見なされて、妻に贈与税が課されてしまうのです。
そのため、共同出資でマンションを購入する場合の共有持分の割合は、特別な理由がない限りは出資額の割合と合致させるように設定するのがおすすめです。

マンションを相続する際の共有持分の決め方

相続によって共同名義でマンションを保有することになった際の共有持分の割合は、法定相続分に従って決めるのが基本です。
法定相続分とは、亡くなった方の財産を各相続人で分ける際の基準となる分割割合のことで、民法によって定められています。
例えば、相続人が妻と2人の子供の3人だった場合、配偶者である妻に1/2の財産が、子供1人あたり1/4の財産が与えられます。

また、遺言書が残されていた場合は、法定相続分ではなく遺言書の内容に従わなければなりませんが、遺産分割協議で相続人全員の同意が得られれば、法定相続分や遺言書の内容とは異なる割合で共有持分を設定することも可能です。
マンションなどの不動産を相続する場合、共同名義にしてしまうと将来的に共有者が増えすぎてしまうリスクを負うことになります。
数十年も経過すると誰が共有人になっているのかが分からなくなってしまう可能性も十分にあり、売却したくても簡単にできなくなってしまうこともあるので、マンションを相続する場合は基本的には遺産分割協議で単独名義で相続するのがおすすめです。

まとめ

マンションの共有持分の割合は、購入したケースと相続したケースで決め方が異なります。
共同出資で購入した場合は、出資額の割合と合致させるように設定するのが基本です。
また、マンションを相続した場合は、法定相続分や遺言書の内容に従って共有持分を決めますが、遺産分割協議で相続人全員の同意が得られれば法定相続分や遺言書の内容に従う必要はありません。
相続で不動産を共有名義にするメリットはほとんどないので、基本的には遺産分割協議で単独名義にしておくのがおすすめです。