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マンションの共有持分割合で変わるできること

マンションの共有持分割合で変わるできること

共有持分割合が半数を超える場合にできること

マンションの共有持分の割合が過半数を超えている場合、管理行為を行うことが可能です。
法律により過半数が必要であると定められていますが、ここで注意したいのは半数を超えていないといけない点です。
たとえば相続人が二人居て、それぞれ二分の一ずつ共有持分を有している際はもう一人の同意を得る必要があります。

具体的な管理行為として挙げられるのは、賃貸物件としての短期間限定の利用と資産価値を高めるためのリフォームおよびリノベーションの2種類です。
共有物の性質に変化を与えずに収益を上げる行為も、管理行為に含まれるとされているため賃貸物件の利用が含有されます。
土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内の賃貸であれば可能です。
この条件内でありなおかつ一時使用目的による賃貸借契約が明確と判断されれば借地借家法が適用されず、すなわちこの適用されない状態が共有不動産の性質の不変と法的に判断されます。

資産価値を高めるためのリフォームや、リノベーションも過半数の共有持分があれば可能です。
築年数が古くて床が抜けそうな物件を、新築に近い状態まで修繕すれば現状維持の範囲を超えるとされます。

共有持分の割合にかかわらず全員の同意が必要な行為

共有持分の所持する割合にかかわらず、全員の同意が必要なのが変更行為です。
変更・譲渡などの取引上の処分行為に分類されるもの1つに、建物の解体が挙げられます。
建て替えおよび解体は、共有者全員の同意を得る必要があります。
たとえ相続した物件の劣化が酷くて倒壊しそうであり、近隣からのクレームや行政からの勧告があったとしても、同意せずに解体するのは良くありません。
状況によっては、事後報告であってもそういった事情なら仕方がないと共有者に理解してもらえる可能性もありますが、後からリフォームするつもりがあったり思い入れがある他の共有者に責められたりとトラブルの種になるため注意が必要です。

賃貸物件として、長期間利用する場合も全員の同意が必要となります。
土地は5年、建物は3年を超える際には共有者への権利に対しての影響が大きいと民法で考えられているからです。
同様に共有持分ではなく、共有不動産全体の売却は管理・処分行為に該当するためこちらも全員の同意が不可欠となります。

まとめ

マンションの共有持分の割合が過半数を超えている場合は、管理行為に値する部分に関して行動可能です。
土地に関しては5年以内、建物は3年以内であれば賃貸利用が可能であることと、資産価値を高めるリノベーションができることを覚えておきましょう。
一方で建物を解体・建て替えたり物件全体を売却する行為は、共有持分の割合がどれだけ多くても共有者の全員の同意が必要となります。
事後報告ではなく、必ず事前に相談してから実行するようにすることが大切です。

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